Семейная ипотека

Правительство, желая помочь отдельным категориям граждан в вопросах покупки жилья, периодически вводит льготные программы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Одной из наиболее востребованных стала так называемая «семейная ипотека». Ее участниками могут стать семьи с детьми, в том числе приемными.

Но наличие наследников — не единственное условие для получения кредита по сниженной ставке. Есть еще ряд требований, обязательных к выполнению. О том, в чем суть семейной ипотеки на новое жилье, речь и пойдет далее. Обозначены первоначальные условия, текущие изменения и перспективы. На чтение потребуется 15-20 минут. Надеемся, что они пройдут с пользой.

Какие условия и что нового в семейной ипотеке

Семейная ипотека действует в России с 2018 года. За прошедшее время в программу неоднократно вносились коррективы, касающиеся количества и сроков рождения (усыновления) детей. Но основные моменты остаются неизменными. В первую очередь это относится к сумме кредита:

• жители столиц могут рассчитывать на 12 млн. рублей;
• для всех иных регионов лимит установлен на уровне 6 млн. рублей.

Ограничения касаются и минимальной суммы по ипотечному кредиту. Банки не принимают и не рассматривают заявки на 300 тыс. рублей и менее.

Заемщик может купить квартиру и дороже 12 или 6 млн. рублей соответственно. Недостающую сумму также можно взять взаймы у банка, но уже стандартной ставке. Лимит поднимается до 30 или 15 млн. рублей соответственно.

Теперь остается рассмотреть прочие условия, характерные для программы семейной ипотеки.

Требования к заемщикам

Применительно к данному пункту стоит говорить не столько о возрасте заемщика на дату подачи заявки и погашения кредита, сколько о наличии детей. По состоянию на начало 2024 года участвовать в государственной программе льготного кредитования могут только граждане России при выполнении хотя бы одного из требований, обозначенных ниже:

1. В семье есть, как минимум, один ребенок, родившийся в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года.
2. Родители на момент подачи заявки воспитывают не менее двух детей, не достигших совершеннолетия.
3. В семье воспитывается хотя бы один ребенок-инвалид детства.

Только наличия детей недостаточно для получения ипотечного кредита по сниженной ставке. Банки стандартно проверяют платежеспособность заемщика, его кредитную историю, характер иных обязательств. Например, основанием для отказа может стать участие в другом льготном кредитном договоре даже в качестве поручителя или созаемщика.

Заявки могут подавать и родители одиночки. Дети обязательно являются гражданами России. Для повышения вероятности одобрения заявки заемщик может привлекать созаемщиков, и это может быть не только супруг/супруга.

Условия по кредитованию

О лимитах по семейной ипотеке уже сказано выше. Осталось обозначить остальные условия:

• начиная с 23.12.2023 года, из собственных средств заемщик обязан оплатить не менее 20% от стоимости квартиры. На практике же банки устанавливают размер первоначального взноса в размере, например, 20,1 или 20,01%;
• срок погашения — до 30 лет;
• базовая процентная ставка — 6% годовых. Банки вправе пересмотреть ее в большую сторону, например, если заемщик отказывается застраховать свою жизнь и здоровье в пользу кредитора.

В качестве первоначального взноса заемщик вправе использовать материнский капитал, личные накопления и заемные средства. В последнем случае банк будет оценивать существующую и планируемую кредитную нагрузку.

Ограничения по семейной ипотеке

В конце декабря 2023 года на уровне правительства существенно пересмотрены правила участия в льготных ипотечных программах. Например, если гражданин один раз получил кредит по сниженной ставке, второй раз заявку у него уже не примут.

На семейную ипотеку эти ограничения пока не распространяются, но и здесь есть несколько моментов, о которых нельзя забывать. Подавать заявки можно многократно при выполнении следующих условий:

1. Обращаться в банк за семейной ипотекой можно только после полного закрытия ранее взятых обязательств аналогичного характера. Это относится к договорам, подписанным после 23.12.2023 года.
2. В семье родился хотя бы один ребенок.
3. Покупаемая квартира по площади больше предыдущей.

Если заемщик впервые обращается в банк для оформления семейной ипотеки, актуальны только требования, относящиеся к наличию детей: двое несовершеннолетних или хотя бы один рожден уже после 01.01.2018 года.

Здесь нужно отметить еще один момент. Перечисленные выше условия действовали до 01.07.2024 года. Еще в июне 2024 года о необходимости продления программы заговорил В. В. Путин, но он отметил, что ее условия необходимо существенно пересмотреть. По состоянию на начало июля какие-либо изменения еще официально не озвучены.

Предполагается, что на уровне правительства будут рассмотрены следующие предложения:

1. В стандартном варианте подать заявку можно будет, если в семье есть дети младше 6 лет. В этом случае ставка сохраняется на уровне 6% годовых. Для остальных категорий заемщиков ее планируется повысить.
2. Если город считается малым, претендовать на ипотеку можно при наличии одного несовершеннолетнего собственного или усыновленного ребенка. Условие распространяется и на регионы с недостаточным уровнем строительства жилья.
3. Если родители планируют направить заемные средства на строительство частного дома, количество детей младше 18 лет не имеет значения. Достаточно даже одного несовершеннолетнего наследника.

Эксперты отмечают, что пока ни в одном министерстве или ином ведомстве не определили, в каком случае объемы строительства жилья будут считаться недостаточными.

Банки, предоставляющие семейную ипотеку

Всего в России к программе льготного кредитования родителей с детьми подключились свыше 50 банков. Среди них и наиболее крупные, и небольшие региональные структуры.

Заемщик при подаче заявки может ориентироваться на следующие условия:

• Сбербанк: до 12 (6) млн. рублей на 30 лет под 5,292-13,599%. Минимальный возраст заемщика — 18 лет. Расплатиться с банком нужно до 75 лет. Возможно увеличение лимита до 30 (15) млн. рублей при сочетании нескольких программ;
• ВТБ: до 30 млн. рублей с погашением в течение 30 лет. Минимальный первоначальный взнос — 20,1%. Процентная ставка — от 6,115 до 13,364% годовых;
• Альфа-Банк: до 30 млн. рублей на 30 лет под 6,008-7,678% годовых. Внести последний платеж необходимо до того, как заемщику исполнится 75 лет;
• Промсвязьбанк: до 12 млн. рублей с погашением в течение 30 лет. Из своих средств предстоит внести не менее 20,01%. Процентная ставка начинается от 5% годовых;
• ГПБ: до 12 млн. рублей. Для зарплатных клиентов срок погашения установлен на уровне 30 лет, для остальных — 15 лет. В первом случае первоначальный взнос — не менее 30%, во втором — 50% от стоимости жилья.

Важно отметить, что значительная часть банков еще в конце июня приостановила прием и обработку заявок на выдачу кредитов в рамках семейной ипотеки. Отказы поступают даже по ранее одобренным договорам. Причина — отсутствие достоверной информации о дальнейших условиях финансирования со стороны государства.

До какого числа можно взять семейную ипотеку

В текущем программа действует до 01.07.2024 года. Родители детей-инвалидов могут подавать заявки до 31.12.2027 года.

Еще в конце февраля 2024 года В. В. Путин заявил, что программу необходимо продлить до конца 2030 года. В Минфине при этом считают, что на долю льготных кредитов в общем объеме должно приходиться не более 25-30%. На практике это означает, что требования к заемщикам возможно ужесточат. Звучат и предложения о повышении ставки до 12% годовых, если в семье нет детей младше 6 лет.

Как влияют дети на семейную ипотеку

Здесь еще раз стоит напомнить, что подавать заявку на кредит могут родители детей в следующих случаях:

• В семье есть, как минимум, один ребенок, родившийся в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года. Он может быть как первым, так и последующим.
• Родители на момент подачи заявки воспитывают не менее двух детей, не достигших совершеннолетия.
• Как минимум, одному ребенку, рожденному не позднее 31.12.2023 года, присвоен статус инвалида детства.

Если семья является многодетной (3-е детей и более), закрыть часть ипотеки можно за счет государственной субсидии в размере 450 тыс. рублей. Для этого достаточно подать заявление в банк и приложить копии свидетельств о рождении (усыновлении) наследников.

Семейная ипотека для родителей-одиночек

Подать заявку на кредит может и родитель-одиночка, не состоящий в браке с отцом/матерью детей. Объем требований к заемщику остается неизменным. Второго родителя в этом случае можно даже не привлекать в качестве созаемщика по кредиту. Но, например, Сбербанк разрешает включать в число созаемщиков лиц, полностью соответствующих требованиям программы, имеющих несовершеннолетних детей, в том числе инвалидов или рожденных после 01.01.2018 года.

В любом случае сохраняется требование к наличию российского гражданства и у родителя, и у детей. Также банки вправе самостоятельно устанавливать ограничения в части возраста, платежеспособности и т. д.

Какую квартиру можно купить по программе семейная ипотека

Потратить деньги можно на покупку квартиры только на первичном рынке. Продавец — застройщик, на жилье еще не регистрировалось право собственности.

За счет заемных средств можно купить/построить дом. Продавцом участка (под ИЖС) и здания (при наличии) может быть юридическое лицо. Если заемщик предпочитает возвести коттедж по индивидуальному или типовому проекту, договор на строительство необходимо заключать с ИП или специализированной компанией.

Закон разрешает направлять заемные средства на рефинансирование ранее взятых обязательств при соблюдении обозначенных требований к заемщикам, суммам, цели использования денег.

Ипотеку с детьми можно оформить на покупку жилья на вторичном рынке на Дальнем Востоке, если есть желание переехать в сельскую местность.

Процедура получения семейной ипотеки

Чтобы стать собственником жилой недвижимости в рамках программы, необходимо:

1. Выбрать банк с оптимальными условиями.
2. Собрать требуемый пакет документов, включая справки о доходах и свидетельства о рождении детей. Если супруг/супруга не входят в число созаемщиков, на руках должен быть действующий брачный договор.
3. Отсканировать все необходимые документы и подать заявку онлайн. Первоначальное решение обычно озвучивается в течение часа, окончательное — после предоставления полного пакета документов в кредитный отдел банка.
4. Подобрать квартиру и передать проект ДДУ юристам кредитора на изучение. Если дом уже введен в эксплуатацию, может потребоваться оценка объекта.
5. Подписать одновременно договоры купли-продажи (ДДУ, если дом еще не сдан) и ипотечный. Весь пакет документов передается в Росреестр для регистрации. Только после этого деньги перечисляются на счет продавца.

Дополнительно после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю он будет обязан подписать закладную на залоговое имущество. Этот документ также передается в Росреестр для регистрации.

Если банк отказывает в выдаче ипотеки для семьи, не сразу обращаться в иные финансовые организации. Лучше проверить, соблюдены ли требования программы, нет ли в кредитной истории негативных записей. Также стоит предварительно закрыть уже имеющиеся кредиты и карты, чтобы снизить долговую нагрузку.